Surmonter les obstacles pour construire sa maison

En Suisse, où les terrains à bâtir sont aujourd’hui rares, la recherche d’un terrain approprié et en même temps abordable revient souvent à chercher une aiguille dans une botte de foin. Les parcelles carrées sont les plus appréciées, et ce à juste titre : en effet, un terrain étroit et allongé est souvent beaucoup plus difficile à bâtir.

La surface minimale optimale est de 500 mètres carrés. Dans le code de la construction, le rapport entre la surface du terrain et la surface habitable est généralement défini par ce qu’on appelle le coefficient d’occupation des sols. Si un terrain répond déjà à certains critères de l’acheteur potentiel, celui-ci peut solliciter les conseils de professionnels pour évaluer correctement son adéquation à ses besoins et son prix. Un architecte ou un entrepreneur général vérifiera si le terrain convient à la construction envisagée et si son prix correspond bien aux tarifs en vigueur localement. Confier la construction de sa maison à un architecte offre l’avantage d’une collaboration étroite pendant tout le processus, qui permettra au final de réaliser ses propres idées dans toute la mesure du possible.

Il est recommandé de jeter en premier lieu un coup d’œil au plan de zones et au règlement de construction de la commune. Ils permettent de déterminer quelle parcelle se trouve dans quelle zone et comment le futur bâtiment peut être utilisé. Les habitations privées, par exemple, ne sont autorisées que dans les zones résidentielles. Le règlement de construction contient notamment des informations sur les formes de toit autorisées, le nombre d’étages et les distances minimales légales par rapport aux propriétés voisines. Étant donné que plans de zones et règlements de construction peuvent être modifiés au fil du temps, il est important de vérifier avant l’achat si des changements sont prévus dans la zone en question.

Le registre foncier contient également des informations importantes sur les charges ou les éventuels droits de préemption de la commune. Il est essentiel de vérifier si le bien est grevé d’une charge foncière, car cela peut réduire le prix d’achat à hauteur du montant de cette charge. La propriété peut également être grevée de « servitudes » liées à des droits de passage ou de pâturage, que le nouveau propriétaire devra alors accepter.

Il convient de clarifier dès le départ si le terrain à bâtir est viabilisé, c’est-à-dire s’il est déjà raccordé aux différents réseaux publics (eau, électricité, égouts, mais aussi téléphone et câble pour l’accès Internet). Si la réponse est oui, le terrain peut être construit immédiatement. Toutefois, les terrains à bâtir viabilisés coûtent plus cher. En principe, la commune prend en charge les frais de viabilisation, mais dans certains cas le propriétaire du terrain peut être mis à contribution à hauteur d’environ 150 francs par mètre carré.

Avant d’acheter le terrain, il convient également de vérifier, dans le cadastre des sites pollués, la présence éventuelle de contaminants dans le sous-sol. Cela peut être le cas sur d’anciens sites commerciaux ou industriels. En règle générale, on s’adressera au service des bâtiments ou à l’office de l’environnement du canton pour obtenir ces informations. Si elles ne sont pas disponibles, on peut aussi, par précaution en cas de doute, envisager une expertise payante des sols.

Il convient d’examiner de près la nature du terrain et du sol de construction. La construction d’un bâtiment sur une parcelle en pente demande plus de travail et est plus onéreuse que sur un terrain plat. Le niveau de la nappe phréatique joue également un rôle important, car un niveau élevé nécessite aussi d’étanchéifier entièrement la cave.

Lors de la recherche d’un terrain à bâtir, l’emplacement de la parcelle est également crucial. Que trouve-t-on dans les environs immédiats ? Quelles sont les infrastructures et les activités de loisirs disponibles ? Et aussi, y a-t-il des nuisances sonores, dues par exemple à une entreprise à proximité ?

Il est également important de se renseigner sur les projets futurs concernant les alentours du terrain à bâtir. Des entreprises industrielles vont-elles s’y implanter ? Ou peut-être une voie ferrée est-elle prévue ? On peut en règle générale obtenir ces renseignements auprès de la commission d'aménagement ou des constructions de la commune ou auprès du service cantonal d’aménagement du territoire.

Le prix d’achat n’est pas le seul élément important. Il est essentiel de se renseigner sur le taux d’imposition communal et sur les charges fiscales à prévoir, y compris l’impôt sur le revenu, les taxes foncières et éventuellement les taxes de raccordement.

L’acheteur potentiel est maintenant en mesure de calculer le prix total du terrain. Outre le prix d’achat et le taux d’imposition, il devra tenir compte le cas échéant des frais d’agence, car l’achat d’un terrain par l’intermédiaire d’un agent immobilier entraîne le paiement d’une commission d’achat. À cela s’ajoutent les frais de notaire ainsi que les droits de mutation, qui s’élèvent généralement à 1,8 pour cent du prix d’achat du terrain.

On ne manquera pas de tenir également compte de l'impôt cantonal sur les gains immobiliers, qui est dû lors de la vente d'un terrain ou d'un bien immobilier et dont le montant dépend à la fois du produit de la vente et de la durée de possession du bien. Il s'élève à environ un à trois pour cent du prix d'achat et est d'autant plus bas que le bien est détenu depuis longtemps.

Il est indispensable d’examiner soigneusement le contrat de vente. Qui achète son terrain à un architecte ou à un artisan, par exemple, fera bon de vérifier si le contrat comprend des clauses visant à impliquer le vendeur dans la planification ou la construction de la maison.

Il est également possible de conclure un contrat de droit de superficie pour construire sa maison. Dans ce cas, l’achat du terrain n’est plus nécessaire, le propriétaire foncier accordant au maître d’ouvrage un droit limité dans le temps de construire sur son terrain. Pendant cette période, le propriétaire foncier renonce à son propre usage du terrain et reçoit généralement en contrepartie une rente du droit de superficie.

À l’heure actuelle, jusqu’à 90 pour cent des nouvelles maisons individuelles sont construites par des promoteurs et des sociétés immobilières ou issues du catalogue d’un fournisseur de maisons préfabriquées. Pour la construction d’une maison individuelle en Suisse, il faut compter sur une somme allant d’un demi-million à un million de francs. S’ajoutent à cela, le cas échéant, le prix du terrain et le coût des aménagements extérieurs. Il est donc important de réfléchir à l’avance si l’on ne souhaite pas plutôt acquérir un appartement dans un immeuble collectif : l’expérience montre en effet que l’espace habitable dans une maison individuelle est presque deux fois plus onéreux.

Si l’on souhaite malgré tout construire, on aura tout intérêt à répondre aux deux questions suivantes : sur quels aspects sera-t-il possible de réaliser des économies de coût pertinentes, et sur quoi sera-t-il impossible de rogner ? La première étape de la planification consiste donc à délimiter clairement son budget.

Il est recommandé d’examiner dans le plus grand détail la situation exacte en termes de coûts. Un architecte peut également fournir une évaluation relativement efficace et précise, à condition toutefois qu’il dispose d’une certaine expérience dans la construction de maisons individuelles et, bien sûr, qu’il manifeste un intérêt pour l’optimisation des coûts. On optera donc de préférence pour un professionnel qui maîtrise bien les questions financières et qui, dans la mesure du possible, assure la gestion du chantier dans son propre bureau.

Le futur propriétaire joue naturellement un rôle central quand il s’agit de définir le budget maximal. Pour éviter que cette limite ne soit dépassée par la suite, il devra s’en tenir aux plans autant que possible. Les travaux supplémentaires liés à d’éventuelles modifications en cours de construction s’accompagnent nécessairement d’un surcoût élevé.

En consacrant suffisamment de temps à la planification, on s’évite donc d’éventuels problèmes ultérieurs. Dans une optique de maîtrise des coûts, il est également conseillé de s’interroger sur la pertinence de certains « extras » : niches, chiens-assis, encorbellements et autres éléments décoratifs sont certes attractifs, mais ils peuvent compliquer la construction et, dans le pire des cas, se traduire par une explosion des coûts.

Pour qui souhaite réduire les coûts de construction, une maison prête à finir peut constituer un choix judicieux. Dans ce cas, la maison est vendue en laissant sans finition les surfaces intérieures, comme les murs et les plafonds. Des économies peuvent aussi être réalisées dans d’autres domaines : afin de réduire les coûts de construction, le futur propriétaire aura par exemple tout intérêt à réfléchir à ses besoins réels en matière d’espace.

Il est également possible d’économiser sur l’aménagement intérieur, même si ces coûts ne représentent qu’un huitième des coûts de construction au total. Certains écarts de prix significatifs sont mis en évidence en y regardant de plus près : par exemple, la différence de prix entre un parquet et un sol en vinyle est considérable. Il en va de même pour l’aménagement de certaines pièces, en particulier la cuisine et la salle de bains. Si le budget prévu est malgré tout dépassé, les prestations peuvent être revues à la baisse. Dans ce cas, le maître d’ouvrage a également la possibilité de réduire l’ampleur du projet ou, si nécessaire, d’opter pour un standing inférieur pour l’aménagement.

Le maître d’ouvrage doit assurer un apport personnel de près de 20 pour cent du coût de la maison. Les intérêts hypothécaires, les provisions pour l’entretien et l’amortissement de la deuxième hypothèque ne doivent pas dépasser 30 pour cent de ses revenus. En effet, les frais ne se limitent pas aux seuls coûts de construction : il faut également prévoir l’entretien et les rénovations ultérieures du bâtiment. Il est recommandé de créer à cet effet une provision de 1,5 à 2,5 pour cent du montant de la construction. La valeur d’un bien immobilier dépend essentiellement des coûts de construction et du prix du terrain. Étant donné que les coûts de construction sont régis par le marché et comparables sur l’ensemble du territoire, c’est le prix du terrain qui est déterminant.

En règle générale, les capitaux du maître d’ouvrage proviennent d’épargnes, de la vente de titres ou d’un autre bien immobilier, ou de revenus liés à un terrain à bâtir non hypothéqué. Les fonds prélevés à l’avance sur la caisse de retraite ou le troisième pilier de retraite peuvent également entrer en jeu.

Une fois que l’autorité compétente a donné son feu vert au projet élaboré par l’architecte, les travaux peuvent commencer. De nombreux maîtres d’ouvrage choisissent de confier la construction à un entrepreneur général qui, à l’instar de certains architectes, propose des prestations effectuées par un seul fournisseur ou coordonne les différents corps de métier.

On trouve des informations utiles dans les revues spécialisées et les magazines d’architecture intérieure, où sont présentés en détail des projets déjà réalisés. Les répertoires d’architectes en ligne comprennent des adresses utiles, et les associations professionnelles peuvent souvent fournir une aide précieuse aux maîtres d’ouvrage.

Si l’on souhaite également confier à l’architecte la direction du chantier, on cherchera de préférence une personne résidant à proximité, afin de s’assurer qu’elle puisse se rendre rapidement sur place en cas de problème. Il est par ailleurs recommandé de vérifier les références des candidats potentiels. En cas de doute, cela permettra de vérifier dans quelle mesure le style de l’architecte correspond à ses propres idées.

Les projets de construction de grande envergure sont généralement confiés à un entrepreneur général. Pour le maître d’ouvrage, cela présente l’avantage de ne pas avoir à conclure un contrat séparé avec chaque corps de métier. C’est l’entrepreneur général qui demande des offres et passe les commandes.

Les entrepreneurs généraux proposent généralement un prix fixe pour leurs prestations et s’engagent par contrat à respecter un délai d’achèvement des travaux. Conclure un contrat unique avec un entrepreneur général est pratique courante pour les maisons préfabriquées et les maisons systèmes. Toutefois, un projet planifié soi-même avec l’aide d’un architecte peut également être confié à une telle entreprise.

Dans ce cas, une fois le projet élaboré par l’architecte, le maître d’ouvrage n’a plus qu’un seul interlocuteur pour la suite du processus de construction. Le prix des prestations convenues est généralement fixé à l’avance. En cas de malfaçons, l’entrepreneur général assume la responsabilité des défauts et de leur réparation. Il garantit également le respect des délais d’achèvement convenus et s’expose, dans le cas contraire, aux pénalités de retard définies contractuellement.

Pour le maître d’ouvrage, faire appel à un entrepreneur général ne présente en principe un risque qu’en cas d’insolvabilité. Si l’entrepreneur général fait faillite, la construction est également arrêtée. En outre, le maître d’ouvrage n’a généralement pas son mot à dire dans le choix des artisans. Si l’entrepreneur général se trouve dans l’incapacité de rémunérer les artisans qu’il a engagés, il n’est pas rare que ceux-ci exigent une indemnisation de la part du maître d’ouvrage.

De nombreux architectes ou entrepreneurs de construction adoptent le titre d’« entrepreneur général » sans pour autant disposer de l’expérience correspondante. Il est par conséquent recommandé d’examiner d’un œil critique leurs références et de travailler de préférence avec une entreprise membre de l’association suisse des entrepreneurs généraux.

Selon le règlement de construction, l’avant-projet est généralement établi à l’échelle 1:200 ou 1:100. Tous les plans, coupes et façades y sont indiqués, et il permet de se faire une idée des principales dimensions, mesures et distances dans la maison.

L’architecte élabore ensuite les plans du projet de construction. Ces plans à l’échelle servent de base à des fins de planification et de vérification. Ils comparent la situation réelle et la situation visée et permettent de se forger une idée de l’apparence extérieure de la future maison. À ce stade, le futur propriétaire vérifiera également si l’aménagement intérieur correspond au style et au prix de sa maison.

Une fois tous ces points éclaircis, il s’agit de définir les techniques de construction qui seront mises en œuvre et de choisir les matériaux pour l’aménagement extérieur et intérieur, ainsi que les éléments techniques du bâtiment tels que le chauffage et les installations sanitaires et électriques. On déterminera en outre le concept énergétique à mettre en place, par exemple basse énergie ou Minergie. Enfin, l’aspect financier, qui comprend notamment le coût des installations et les frais nécessaires à leur entretien, doit être abordé.

L’autorité de délivrance des permis de construire émet une mise à l’enquête publique après l’installation du gabarit tridimensionnel, un profil en tiges métalliques ou en planches permettant de visualiser la future construction. Vient ensuite la publication officielle. Si aucune objection n’est soulevée pendant le délai d’opposition, plus rien n’empêche l’obtention du permis.

Le maître d’ouvrage peut alors donner le coup d’envoi des travaux. Il est conseillé de ne pas tarder, car les permis de construire sont limités dans le temps et deviennent caducs au bout d’un à deux ans après leur délivrance, selon la commune. La date de mise en place du banquetage est considérée comme le début officiel des travaux. On veillera à respecter scrupuleusement toutes les obligations formulées dans le permis de construire. Si l’on souhaite déroger aux plans approuvés, une demande de révision devra être déposée au préalable.

Tous les matériaux, procédés de construction et couleurs sont précisés dans la description de la construction, qui répertorie en outre les indications relatives aux installations et aux appareils correspondants. La qualité doit aussi être formellement spécifiée dans la description de la construction. Les fonds alloués à chaque corps de métier figurent dans le devis détaillé, qui définit avec une certaine précision les coûts de construction. On doit toutefois compter avec des écarts entre le devis et les frais réels de l’ordre de plus ou moins trois à cinq pour cent. Si l’écart est supérieur à dix pour cent, le maître d’ouvrage ne sera pas dans l’obligation de l’accepter.

Le programme de construction décrit le déroulement des travaux jusqu’à la date prévue d’emménagement. Des contrôles permanents permettent de vérifier si toutes les prescriptions qu’il contient sont respectées et de consigner les éventuelles modifications. Les maîtres d’ouvrage et leurs établissements de crédit peuvent consulter l’échéancier des remboursements et les éventuels avenants dans le plan de financement.

Avant la conclusion de tout contrat d’entreprise, un appel d’offres est émis sous la responsabilité de l’architecte ou de l’expert mandaté. Le contrat est rédigé en plusieurs exemplaires et signé par les parties une fois que le donneur d’ordre a pris sa décision. Le rapport financier, qui vient compléter le devis, indique comment les coûts ont effectivement évolué sur le chantier. Tout écart par rapport au devis et au plan financier doit faire l’objet d’une validation.

C’est en règle générale l’architecte ou l’entrepreneur général qui se charge de surveiller les travaux. Néanmoins, le maître d’ouvrage fera bien de vérifier également régulièrement par lui-même l’avancée des travaux. La première phase se termine avec la réception de la construction, c’est-à-dire lorsque le maître d’ouvrage prend possession de la construction avec tous les droits et devoirs afférents. Les éventuelles malfaçons doivent être consignées dans un procès-verbal formel à cette occasion, et les étapes de correction nécessaires doivent être précisées à ce stade conformément aux dispositions contractuelles le cas échéant.

Le maître d’ouvrage peut déléguer ces tâches à un expert du bâtiment, ce qui présente également un autre avantage : l’expert connaîtra en effet les points faibles potentiels et saura détecter et expliquer beaucoup plus aisément les défauts qui pourraient échapper à un non initié. Les maîtres d’ouvrage se heurtent fréquemment à des erreurs de mesures, des fissures ou des défauts d’étanchéité, voire encore des joints de dilatation dont la réalisation laisse à désirer. De tels défauts, par exemple, accroissent le risque de voir l’humidité s’infiltrer par les toits ou les plafonds et détremper les cloisons et les sols. Lors de la réception, on veillera également à vérifier que tous les équipements techniques sont installés correctement.

Pour le maître d’ouvrage, il est crucial de penser aux risques qui accompagnent la construction d’une maison. Il devra donc prévoir les accidents et les dommages possibles au cours de la construction. En effet, même avec une planification minutieuse, il est impossible d’exclure totalement tout risque ou danger.

Dès le début de la construction, la couverture appropriée doit être garantie sous la forme d’une assurance travaux de construction, pour couvrir les éventuels dommages au gros œuvre. L’assurance jouera par exemple si la façade est endommagée par l’écroulement d’un échafaudage lors d’une tempête, ou en cas d’affaissement inattendu du terrain.

En règle générale, les maîtres d’ouvrage sont également responsables des dommages subis par des tiers, comme des voisins ou des visiteurs, au cours des travaux de construction. Il peut s’agir de responsabilités causales, pour lesquelles le maître d’ouvrage doit réparation même s’il n’a commis aucune faute, par exemple si une grue insuffisamment sécurisée chute et endommage le toit de la maison voisine.

Une fois le bâtiment terminé et réceptionné par le maître d’ouvrage, le constructeur n’est pas pour autant dégagé de sa responsabilité. Il arrive fréquemment que des malfaçons soient constatées ultérieurement par le maître d’ouvrage et génèrent des conflits. Différentes solutions sont alors possibles. L’entrepreneur concerné peut accepter de corriger les défauts. Toutefois, s’il ne le fait pas dans les délais convenus, le maître d’ouvrage est en droit de réduire le prix convenu ou même, dans le pire des cas, de résilier l’intégralité du contrat.

Presque tous les propriétaires de nouvelles maisons en attestent : la construction d’une maison réserve parfois des surprises désagréables. C’est pourquoi le maître d’ouvrage aura tout intérêt à se familiariser le plus tôt possible avec la norme SIA 118 de la Société suisse des ingénieurs et des architectes. Cette norme est non seulement largement appliquée dans le secteur, mais contient également des règles de construction reconnues.