Hürden beim Bau des Eigenheims überwinden

Die Suche nach einem geeigneten und gleichzeitig bezahlbaren Grundstück gleicht vor allem in der Schweiz mit ihren knappen Baulandreserven derzeit einer Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Bevorzugt werden mit gutem Grund quadratische Parzellen. Denn bei einem schmalen und lang gezogenen Grundstück sind die Bauarbeiten oftmals wesentlich schwieriger zu bewerkstelligen.

Die optimale Mindestgrösse beträgt 500 Quadratmeter. Im Baugesetz wird durch die sogenannte Ausnutzungsziffer das Verhältnis zwischen Grundstücks- und Wohnfläche meist vorgegeben. Kommt ein Grundstück in die engere Wahl, ist professioneller Rat bei der Beurteilung von Eignung und Preis gefragt. Ein Architekt oder ein Generalunternehmer kann prüfen, ob das Grundstück in der gewünschten Art bebaubar ist und ob der Preis dem ortsüblichen Niveau entspricht. Wer den Bau seines Eigenheims einem Architekten anvertraut, hat den Vorteil, dass Bauherr und Architekt während des ganzen Prozesses eng zusammenarbeiten. Damit steigen die Chancen, dass möglichst viele der Ideen des Bauherrn berücksichtigt werden können.

Zunächst empfiehlt es sich, bei der Gemeinde den Zonenplan und das kommunale Baureglement in Augenschein zu nehmen. Sie geben Aufschluss darüber, welche Parzellen in welchen Zonen liegen und wie das zukünftige Gebäude überhaupt genutzt werden darf. Private Wohnhäuser etwa sind nur in Wohnzonen erlaubt. In der Bauordnung findet man unter anderem Informationen über erlaubte Dachformen, die Anzahl der Stockwerke und gesetzliche Mindestabstände zum Nachbargrundstück. Da Zonenpläne und Bauordnungen mit der Zeit geändert werden können, muss man vor dem Kauf abklären, ob im fraglichen Gebiet eventuell Änderungen vorgesehen sind.

Das Grundbuch enthält auch wichtige Informationen zum Thema Grundlasten oder mögliche Vorkaufsrechte der Gemeinde. Man sollte unbedingt prüfen, ob das Grundstück mit einem Grundpfandrecht belastet ist, denn das kann den Kaufbetrag in der Höhe des Grundpfands reduzieren. Auch sogenannte «Grunddienstbarkeiten» können möglicherweise auf dem Grundstück lasten. In einem solchen Fall muss der Grundstückseigentümer ein Wegrecht oder Weiderecht akzeptieren.

Schon im Vorfeld sind folgende Fragen abzuklären: Ist der Bauplatz erschlossen, also bereits an die Energie- und Wasserversorgung sowie Kanalisation angeschlossen? Besteht ein Telefon- und Kabelanschluss? Lauten die Antworten Ja, dann kann das Terrain sofort bebaut werden. Allerdings ist erschlossenes Bauland teurer. Im Prinzip übernimmt die Gemeinde die Erschliessungskosten, es kann jedoch auch vorkommen, dass der Grundstückseigentümer mit derzeit ungefähr 150 Franken pro Quadratmeter in die Pflicht genommen wird.

Vor dem Kauf des Grundstücks ist weiterhin abzuklären, ob Altlasten vorliegen. Das kann auf früheren Gewerbe- oder Industriegrundstücken der Fall sein. Diesbezügliche Informationen erteilt meist das zuständige Bauamt oder Umweltamt der Kantone. Gibt es dazu keine belastbaren Fakten hierzu, könnte man im Zweifelsfall vorsichtshalber ein kostenpflichtiges Bodengutachten in Erwägung ziehen.

Die Beschaffenheit des Grundstücks und des Baugrunds sollte man unbedingt genau unter die Lupe nehmen. Ein Hausbau an Hanglagen erfordert einen höheren Aufwand und kostet mehr als Gebäude auf ebenen Flächen. Auch der Grundwasserstand spielt eine wichtige Rolle. Ein hoher Grundwasserstand erfordert häufig eine umfangreiche Kellerabdichtung.

Auf der Suche nach Bauland ist auch die Lage des Grundstücks ausschlaggebend. Was befindet sich in der näheren Umgebung? Wie ist die Infrastruktur beschaffen und welche Freizeitangebote gibt es? Und: Liegt möglicherweise ein Lärm verursachender Betrieb in der Nähe?

Ferner sollte man sich über zukünftige Pläne für die Umgebung des Bauterrains ins Bild setzen. Sind möglicherweise Industriebetriebe geplant? Oder vielleicht eine Bahnstrecke vorgesehen? Die nötigen Informationen liefert meistens die Planungs- oder Baukommission Gemeinde oder das kantonale Amt für Raumplanung.

Nicht nur der Kaufpreis ist wichtig. Man sollte unbedingt den kommunalen Steuerfuss kennen und herausfinden, mit welchen Steuerbelastungen – Einkommenssteuer, Liegenschaftssteuern, eventuell Anschlussgebühren - zu rechnen ist.

Jetzt lässt sich der Gesamtpreis des Grundstücks berechnen. Neben dem Kaufpreis und dem Steuerfuss muss man auch die Maklergebühren einbeziehen, denn bei einem Grundstückskauf über einen Makler wird eine Käuferprovision fällig. Auch die Notarkosten sollten nicht unberücksichtigt bleiben. Hinzu kommt die Handänderungssteuer, die 1,8 Prozent des Kaufpreises beträgt.

Keinesfalls ausser Acht lassen darf man als Verkäufer die kantonale Grundstückgewinnsteuer, die beim Verkauf eines Grundstücks oder einer Liegenschaft fällig wird. Verkaufserlös und Besitzdauer sind für die Höhe ausschlaggebend. Sie beträgt rund ein bis drei Prozent des Kaufpreises und fällt umso geringer aus, je länger man die Immobilie besessen hat.

Eine gründliche Lektüre des Kaufvertrags ist und bleibt unerlässlich. Wer ein Grundstück von einem Architekten oder Handwerker kauft, sollte auf entsprechende Klauseln im Vertrag achten. Häufig nämlich gibt es Klauseln, die zu einer Bebauung durch den betreffenden Architekten oder Handwerker verpflichten.

Man kann sich alternativ auch mit einem Baurecht sein Eigenheim erstellen lassen. Damit entfällt der Grundstückskauf. Ein Baurecht liegt vor, wenn ein Grundeigentümer einer Person ein zeitlich befristetes Recht einräumt, auf seinem Boden zu bauen. Der Bodeneigentümer verzichtet während dieser Zeit auf eine eigene Nutzung und bezieht dafür in der Regel einen Baurechtszins.

Bis zu 90 Prozent der neuen Eigenheime werden augenblicklich von Entwicklern und Immobilienunternehmen gebaut oder stammen aus dem Katalog eines Fertighausanbieters. Für den Bau eines Einfamilienhauses sollte der Bauherr zwischen einer halben und einer Million Franken zur Verfügung haben. Je nachdem sind zudem Kosten für Baugrundstück und Umgebungsgestaltung einzurechnen. Es gilt also abzuwägen, ob man vielleicht nicht eher eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus wählt. erfahrungsgemäss kommt der Wohnraum eines Einfamilienhauses fast doppelt so teuer.

Will man trotzdem bauen, sollten folgende Fragen beantwortet werden: Wo lassen sich effektiv Kosten einsparen und wo sollten sie keinesfalls beschnitten werden? Der erste Schritt bei der Planung besteht darin, sein Budget klar einzugrenzen.

Am besten widmet man sich einer gründlichen Recherche, um Licht in die Kostensituation zu bringen. Eine ziemlich effiziente und genaue Beurteilung kann in der Regel über einen Architekten bewerkstelligen. Dieser sollte Erfahrung im Bau von Einfamilienhäusern nachweisen und natürlich Interesse am kostenbewussten Bauen zeigen. In dieses Profil könnte beispielsweise ein Architekt passen, der sich gut im Kostenwesen auskennt und die Bauleitung möglichst im eigenen Büro betreibt.

Die Schlüsselrolle beim Festlegen der Budgetgrenze spielt der künftige Hausherr. Damit das Limit nicht im Nachhinein überschritten wird, sollte er sich möglichst an den Plan halten. Lässt man während des Bauverlaufs Änderungen vornehmen, ist dieser Mehraufwand mit höheren Kosten verbunden.

Lässt man sich bei der Planung ausreichend Zeit, können mögliche Probleme zu einem späteren Zeitpunkt vermieden werden. Auch sollte man sich im Sinne der Kostenreduzierung überlegen, ob ursprünglich gewünschte Extras unbedingt nötig sind. Also etwa Dachgauben, Auskragungen und Nischen. Diese dekorativ wirkenden Elemente lassen bei vielen Bauherren die Herzen höher schlagen, könnten aber den Bauvorgang komplizieren und im schlimmsten Fall das Budget sprengen.

Wer seine Erstellungskosten senken will, für den könnte sich ein Edelrohbau als geeignete Option erweisen. Dabei wird das Gebäude mit unbehandelten inneren Oberflächen wie Wände und Decken abgenommen. An anderen Stellen kann ebenfalls eingespart werden: Um Baukosten zu zügeln, sollte sich der angehende Hausbesitzer a priori auch über den wirklichen Platzbedarf Gedanken machen.

Einige Sparmöglichkeiten eröffnen sich beim Innenausbau, obschon die Kosten dafür in der Globalrechnung nur etwa ein Achtel der Erstellungskosten ausmachen. Wer sich damit intensiver beschäftigt, wird auf manche Preisunterschiede aufmerksam. Zum Beispiel ist die Spanne zwischen Parkett- und Vinylböden beachtlich. Das gilt auch für die Einrichtung der einzelnen Räume, vor allem Küche und Badezimmer. Wird das eingeplante Budget im Verlauf des Bauprozesses dennoch überschritten, können Leistungen eingeschränkt werden. Der Bauherr darf in einem solchen Fall gegebenenfalls auch den Projektumfang beschränken oder den Ausbaustandard auf die Vorstufe setzen.

Annähernd 20 Prozent des Hauspreises muss der Hausbesitzer in spe selbst aufbringen können. Die Belastung durch Hypothekarzins, Rückstellungen für den Unterhalt und Amortisation der zweiten Hypothek dürfen 30 Prozent des Einkommens nicht überschreiten. Dabei beschränkt sich der finanzielle Aufwand nicht nur auf die Baukosten. Unterhalt und spätere Renovierungen müssen ebenfalls gemeistert werden. Darum sollte man Rückstellungen in Höhe von 1,5 bis 2,5 Prozent der Bausumme vorsehen. Der Wert einer Immobilie wird vorwiegend über die Baukosten und den Bodenpreis bestimmt. Da die Baukosten vom Markt geregelt werden und sich derzeit von Ort zu Ort kaum unterscheiden, fällt in erster Linie der Bodenpreis ins Gewicht.

Normalerweise besteht das Kapital des Bauherren aus Ersparnissen, Geld aus dem Verkauf von Wertpapieren oder einer anderen Immobilie sowie aus unbelehntem Bauland. Weitere Möglichkeiten stellen aus der Pensionskasse vorab bezogene Mittel oder die dritte Säule der Altersversorgung dar.

Wenn das Bauamt dem Architektenentwurf grünes Licht erteilt hat, kann man loslegen. Oftmals werden mit dem Bau Generalunternehmer beauftragt, die genau wie manche Architekten Leistungen aus einer Hand anbieten oder die einzelnen Gewerke koordinieren.

Nützliche Informationen findet man bei Fach- und Wohnzeitschriften, wo bereits abgeschlossene Projekte detailliert dargestellt werden. Als hilfreiche Adressen können sich Architektenverzeichnisse im Internet erweisen, auch Fachverbände helfen oftmals weiter.

Wer den Architekten auch mit der Bauleitung beauftragen möchte, sollte nach einem Architekten in der Nachbarschaft Ausschau halten. So kann man sicher sein, dass er bei Problemen rechtzeitig auf die Baustelle kommen kann. Ausserdem ist es empfehlenswert, sich im Vorfeld mit den Referenzobjekten der möglichen Kandidaten zu beschäftigen. So kann man im Zweifelsfalle sehen, inwieweit die eigenen Vorstellungen mit dem Stil des Architekten übereinstimmen.

Sind die Bauprojekte umfangreicher, erhalten meistens Generalunternehmern den Zuschlag. Das ist vorteilhaft, da der Bauherr in diesem Fall nicht mit jedem einzelnen Handwerker einen Vertrag abschliessen muss. Diese Aufgabe übernimmt der Generalunternehmer. Er holt Angebote ein und erteilt Aufträge.

Üblicherweise unterbreiten Generalunternehmer eine Offerte für ihre Leistungen zu einem festen Preis. Sie verpflichten sich vertraglich zu einem Fertigstellungstermin. In der Regel wird diese Vorgehensweise bei Fertig- oder Systemhäusern eingesetzt. Dann ist nur ein einziger Vertrag mit einem Generalunternehmer notwendig. Auch ein individuell mit einem Architekten geplantes Projekt kann an einen Generalunternehmer vergeben werden.

In diesem Fall erarbeitet zunächst ein Architekt den Entwurf. Danach sorgt lediglich ein einziger Ansprechpartner für die nächsten Schritte. Meistens wird der Preis für die vereinbarten Leistungen vorgängig festgelegt. Wenn eine Mängelbehebung verlangt wird, übernimmt der Generalunternehmer die Verantwortung. Auch er haftet dafür, dass der ausgemachte Einzugstermin eingehalten wird. Ansonsten droht ihm je nach Vertragsbedingungen eine Konventionalstrafe.

Ein Risiko für den Bauherrn kann bei dieser Vorgehensweise im Prinzip nur im Falle einer Insolvenz entstehen. Geht der Generalunternehmer bankrott, wird auch der Bau eingestellt. Bei der Generalunternehmer-Variante hat der Bauherr meistens kein Recht auf Mitbestimmung bei der Auswahl der Handwerker. Kann der Generalunternehmer allerdings die von ihm verpflichteten Handwerker nicht entlohnen, halten diese sich nicht selten am Bauherrn schadlos.

Als Generalunternehmer bezeichnen sich übrigens auch viele Architekten und Bauunternehmer ohne die entsprechende Erfahrung. Es wird deswegen empfohlen, ihre Referenzen im Vorfeld einer kritischen Prüfung zu unterziehen. Am besten arbeitet man mit Unternehmen zusammen, die zum Verband Schweizerischer Generalunternehmer gehören.

Das Vorprojekt wird in der Regel nach der Bauordnung im Massstab 1:200 oder 1:100 aufgesetzt. Dort sind alle Grundrisse, Schnitte und Fassaden verzeichnet. Dank dieses Dokuments kann man sich einen Überblick über die wichtigsten Raumgrössen, Abmessungen und Abstände verschaffen.

Sodann zeichnet der Architekt die Bauprojektpläne. Mithilfe der massstabsgetreuen Pläne werden die Grundlagen für eine planbare und überprüfbare Nutzung geschaffen. Ist-, Ideal- und Sollzustand werden dabei miteinander verglichen. Dadurch erhält man einen ersten Eindruck vom Erscheinungsbild des Hauses. In dieser Phase sollte ebenfalls überprüft werden, ob der Innenausbau mit Stil und Preis des Eigenheimes in Einklang steht.

Ist soweit alles geklärt, werden die Bautechniken festgelegt. Danach bestimmt man die Materialien für Aussen- und Innenausbau. Ferner wählt man die Gebäudetechnik, wie Heizung, Sanitär und Elektro aus. Weiterhin geht es um das Energiekonzept, also um die Frage, ob Niedrigenergie oder Minergie infrage kommt. Schliesslich spricht man sich über die finanziellen Anforderungen ab. Dazu zählen die Anschaffungskosten für die Anlagen sowie laufende Kosten für den Unterhalt.

Die Bewilligungsbehörde veranlasst die öffentliche Ausschreibung, wenn das dreidimensionale, aus Metallstangen oder Winkellatten bestehende Baugespann zur Visualisierung des geplanten Gebäudes steht. Erst danach erfolgt die amtliche Publikation. Verstreicht die Einspruchsfrist ohne Einsprachen, steht der Bewilligung nichts mehr im Wege.

Jetzt kann der Bauherr den Beginn der Arbeiten in die Wege leiten. Das sollte allerdings möglichst schnell erfolgen. Bewilligungen sind zeitlich begrenzt und je nach Gemeinde ein bis zwei Jahre nach ihrer Erteilung hinfällig. Als Baubeginn gilt das Einmessen des Schnurgerüsts. Auf jeden Fall müssen die Richtlinien in der Baubewilligung genau beachtet werden. Besteht der Wunsch nach Abweichung von den bereits genehmigten Plänen, muss vorgängig eine Revision beantragt werden.

Im Baubeschrieb werden alle Materialien, Konstruktionen und Farben festgelegt. Auch Angaben über Installationen und deren Ausrüstung sind dort verzeichnet. Die Qualität wird ebenfalls im Baubeschrieb verbindlich dargestellt. Geldmittel, die man pro Gewerk bereitstellt, gehen aus dem Kostenvoranschlag (KV) hervor. Der detaillierte KV bildet die Baukosten relativ genau ab. Dennoch sollte man stets mit einer Abweichung in einer Spanne von etwa drei bis fünf Prozent rechnen. Falls Überschreitungen oberhalb der Zehnprozentmarke liegen, ist der Bauherr nicht verpflichtet, diese Abweichungen ohne Weiteres zu akzeptieren.

Aus dem Bauprogramm geht hervor, wie die Arbeiten bis zum geplanten Einzug zeitlich ablaufen müssen. Fortwährend muss kontrolliert werden, ob die einzelnen Vorgaben eingehalten werden. Gibt es Veränderungen, so müssen diese festgehalten werden. Bauherren und ihre Kreditinstitute ihrerseits finden im Finanzplan den Verlauf der Kreditzahlungen und mögliche Änderungen.

Vor der Vereinbarung eines Werkvertrags findet eine Ausschreibung statt. Dafür übernimmt der Architekt oder der beauftragte Experte die Verantwortung. Dieser Vertrag wird in mehrfacher Ausfertigung unterzeichnet, nachdem der Auftraggeber seine Entscheidung getroffen hat. Dem Finanzrapport, der als Ergänzung zum Kostenvoranschlag dient, kann man entnehmen, wie sich die Kosten auf der Baustelle in Wirklichkeit entwickelt haben. Abweichungen von KV und Finanzplan bedürfen der Genehmigung.

Die Bauarbeiten zu überwachen, zählt in der Regel zu den Verpflichtungen des Architekten oder des General- beziehungsweise Totalunternehmers. Trotzdem ist es ratsam, dass der Bauherr den Baufortgang ebenfalls im Auge behält. Die erste Etappe ist zu Ende, wenn der Bau abgenommen wird. Dann übernimmt der Hausbauer das Bauobjekt mit allen Pflichten und Rechten. Daher ist es wichtig, dass eventuelle Mängel in einem formellen Protokoll festgehalten werden. Wird Nachbesserungsbedarf festgestellt, muss dieser auch an dieser Stelle vertragsrechtlich geregelt werden.

Diese Aufgaben kann der Bauherr an einen Bauexperten delegieren. Dieser Schritt ist auch aus einem anderen Grund naheliegend. Der Profi weiss, wo Schwachstellen liegen können. Er findet Mängel, die ein Laie übersehen würde, viel leichter heraus und kann sie plausibel begründen. Als Fehler sind oftmals etwa Messfehler, Risse oder schlechte Abdichtungen sowie unsachgemäss ausgeführte Dehnungsfugen zu bezeichnen. Solche Mängel erhöhen die Gefahr, dass Feuchtigkeit durch Dächer sowie Decken dringt und Wände und Böden durchnässt. Bei der Abnahme ist auch darauf zu achten, dass die Haustechnik richtig eingebaut ist.

Bauherren müssen unbedingt an die Risiken denken, die einen solchen Hausbau begleiten. Mögliche Unfälle und Schäden beim Bauverlauf sollten deshalb einkalkuliert werden. Denn auch bei sorgfältigster Planung können Risiken und Gefahren niemals vollständig ausgeschlossen werden.

Wenn der richtige Versicherungsschutz schon bei Baubeginn gewährleistet ist, etwa in Form einer Bauwesenversicherung, kann man sicher sein, dass Schäden am Rohbau während der Bauzeit gedeckt sind. Der Versicherungsschutz kann beispielsweise dann beansprucht werden, wenn bei einem Unwetter ein Gerüst einstürzt und die Fassade beschädigt oder der Baugrund unerwartet einsinkt.

In der Regel haften Bauherren auch für Schäden, die Dritte im Verlauf der Arbeiten betreffen, etwa Nachbarn oder Besucher. Es handelt sich hier Kausalhaftungen, durch die der Bauherr selbst dann zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er gar keine Schuld trägt – wenn beispielsweise ein nicht ausreichend gesicherter Kran umstürzt und das Nachbarhausdach beschädigt.

Der Ersteller des Gebäudes trägt nach dessen Errichtung und der darauffolgenden Übergabe an den Besitzer weiterhin Verantwortung. Es kommt immer wieder zu einem späteren Zeitpunkt zu Unstimmigkeiten, weil der Bauherr auf Baumängel gestossen ist. Dann bieten sich verschiedene Lösungen an. Eine Möglichkeit wäre, dass der zuständige Bauunternehmer die Beseitigung der Mängel freiwillig übernimmt. Erklärt er sich damit einverstanden, hält sich aber innerhalb der vereinbarten Frist nicht daran, dann kann der Bauherr den vereinbarten Preis reduzieren oder im Extremfall sogar den gesamten Vertrag nachträglich aufkündigen.

Dass der Hausbau manchmal unangenehme Überraschungen bereithält, können wohl fast alle Hausbauer bestätigen. Es ist daher sinnvoll, sich möglichst früh mit SIA-Norm 118 des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins zu beschäftigen. Dieses Normenwerk wird nicht nur breit angewendet, es sind dort auch anerkannte Baukunderegeln festgehalten.