Rénovation : une démarche réfléchie

Ce sont aujourd’hui quelque 1,5 million de foyers qui sont concernés. La Société suisse des ingénieurs et architectes (SIA) estime que, ces dernières années, le taux de rénovation des biens immobiliers n’a représenté qu’un faible pourcentage du parc. Concrètement, au rythme actuel, il faudrait près d’un siècle pour mettre la totalité du bâti en conformité avec les normes de durabilité.

Les propriétaires qui entreprennent une rénovation ou une réfection de leur bien vont rendre celui-ci plus attractif, et potentiellement augmenter sa valeur. Ils gagneront en outre en confort de vie et bénéficieront d’une réduction de leurs frais annexes, tout en apportant leur contribution personnelle à la protection du climat puisque leur bien émettra moins de CO₂. Enfin, dans le meilleur des cas, ils pourront également réduire leurs impôts.

Toutefois, le chemin qui mène à ces multiples objectifs a tout du jeu de piste pour la plupart des propriétaires privés, qui envisagent le plus souvent leur projet élément par élément, et non comme une stratégie globale. Cette démarche peut s’avérer particulièrement onéreuse. Mais comment se lancer dans un projet de rénovation en l’optimisant au maximum ?

La rénovation ou la réfection d’un bien immobilier peut s’inspirer des stratégies des propriétaires professionnels, qui poursuivent un objectif clair : accroître la valeur de leurs biens sur le long terme, ou au moins la préserver.

L’idéal est d’intégrer son projet à un plan de rénovation à long terme pour lequel on mettra systématiquement de côté un pourcentage du prix de vente en vue de l’entretien régulier et des travaux de rénovation ; selon les possibilités, ces sommes pourront être placées sur un compte pilier 3a exonéré d’impôts.

En combinant judicieusement les mesures de rénovation, on peut éviter des coûts supplémentaires et des erreurs de planification qui peuvent s’avérer coûteuses. Un exemple : s’il est temps de repeindre une façade, on aura intérêt à exécuter en même temps les autres travaux que requiert cette même façade, car toutes ces interventions nécessiteront des frais pour la mise en place d’un échafaudage.

Avant toute planification d’une rénovation, la première étape consiste à faire établir un état des lieux par des professionnels. Un rapport CECB (certificat énergétique cantonal des bâtiments) peut constituer une base intéressante à partir de laquelle effectuer une analyse énergétique. Un professionnel certifié établira alors le certificat CECB qui permettra au propriétaire de disposer d’une première estimation globale des différents éléments et des équipements techniques de sa maison tout en lui fournissant de précieuses indications sur l’état actuel de la construction. Le rapport renseigne également sur les éventuelles subventions publiques dont on peut bénéficier, pour le remplacement du système de chauffage par exemple.

Pour les maisons individuelles, le coût du certificat CECB représente actuellement 1400 à 2000 francs. Le rapport CECB de base indique la classe d’efficacité énergétique de l’enveloppe du bâtiment, de ses installations techniques et de ses émissions de CO₂directes sur une échelle comportant sept niveaux, de A à G. Chez les initiés, la classe G signifie que l’on a affaire à un bâtiment ancien nécessitant une réfection ou une réhabilitation.

Dans le CECB Plus, le rapport de base est complété par un rapport de conseil ; on y trouve en outre davantage de détails, mais la prestation est plus onéreuse. Le CECB Plus expose les stratégies de rénovation qui pourraient être appliquées et comment les mettre en œuvre. Il peut aider à la prise de décision si l’on souhaite entreprendre une rénovation énergétique. Cette catégorie inclut notamment les améliorations de l’isolation thermique. Dans un second temps, le rapport CECB et le catalogue de mesures qu’il propose pourront servir de base pour élaborer une stratégie globale de rénovation avec un conseiller en énergie.

Le rapport CECB présente les mesures de rénovation à entreprendre et le budget à prévoir, mais aussi les potentiels d’économies, les synergies et l’ordre à respecter dans les travaux. Les occupants de la maison devront en outre accepter l’idée soit de vivre dans un chantier, soit de déménager temporairement. Lorsque tout a été bien planifié, il est possible de procéder de temps à autre à des rénovations partielles ; dans ce cas, il conviendra de veiller à la bonne harmonie technique et visuelle du résultat final. De plus, les travaux devront être exécutés dans un certain ordre afin de garantir leur bon déroulement.

Le budget doit lui aussi être fixé avant de faire appel à une entreprise spécialisée. Il doit inclure tous les travaux et tous les matériaux, ainsi qu’une enveloppe supplémentaire pour les éventuels imprévus. On examinera à ce stade les postes sur lesquels il est possible d’économiser – par exemple en effectuant soi-même certains travaux, ou en demandant une subvention au titre de l’amélioration de l’efficacité énergétique.

Si le budget est restreint, il convient d’établir clairement quelles étapes doivent avoir la priorité. L’association suisse des experts du bâtiment BVSwiss® (www.bvswiss.ch) offre également une plateforme où trouver des professionnels ou des experts capables d’effectuer un examen de la substance du bâtiment. Les architectes sont eux aussi, en règle générale, en mesure d’évaluer la substance d’un bien immobilier.

Tout propriétaire de maison peut vérifier par lui-même certains aspects, notamment celui-ci : des éléments de construction sont-ils arrivés au bout de leur durée de vie ? L’association suisse des propriétaires fonciers (HEV) et l’Association suisse des locataires (ASLOCA) publient à cet effet un tableau paritaire des amortissements dont la liste complète peut être consultée sur www.asloca.ch. Il est possible de poser gratuitement des questions individuelles sur le site mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/unterlagen-tools/lebensdauertabelle.html (en allemand). On y trouvera non seulement des renseignements sur la durée de vie des différents équipements, mais aussi une première indication du prix de référence. Un chauffe-eau, par exemple, affiche une durée de vie moyenne de 15 ans, et le prix indicatif de son remplacement se situe actuellement autour de 500 francs.

À l’heure actuelle, la durée de vie des travaux de gros-œuvre et des structures préfabriquées en béton est fixée à 100 ans ou plus. Pour les structures préfabriquées en acier ou en bois, la durée de vie estimée varie entre 40 et 100 ans, et entre 30 et 50 ans pour les revêtements de façade.

Les coûts de rénovation d’une maison en Suisse peuvent présenter d’importants écarts. Ils dépendent de multiples facteurs, dont la taille et l’état de la maison, l’ampleur des travaux requis et la région concernée.

Quel budget faut-il prévoir approximativement pour une maison individuelle moyenne ? La réponse peut être très différente selon l’ampleur des transformations. Une nouvelle cuisine, par exemple, coûte entre 18 000 et 45 000 francs, une nouvelle salle de bains entre 8000 et 17 000 francs. Les coûts d’élimination doivent également toujours être pris en compte. Le prix permet en outre de choisir si l’on optera ou non pour des produits de marque. Pour les transformations ou les réfections complètes, on peut compter 2500 à 3200 francs par mètre carré de surface habitable nette dans un appartement.

Pour déterminer le coût des différents travaux de rénovation, on peut également s’appuyer sur des sites permettant de comparer les offres de différents artisans, comme renovero.ch, ofri.ch ou houzy.ch. Houzy propose par exemple de saisir un élément de construction pour obtenir une estimation de sa durée de vie résiduelle et une estimation des coûts. Le site indique par exemple qu’une pompe à chaleur achetée en 2019 devrait arriver en fin de vie en 2041 et que son remplacement coûtera environ 26 000 francs. Un calculateur des coûts de rénovation comparable est proposé sur le site renovero.ch. Ces plateformes permettent d’obtenir des offres. Les particuliers doivent toutefois veiller à toujours demander des offres écrites.

Il n’est pertinent de demander plusieurs offres que si celles-ci peuvent être comparées. C’est pourquoi il est important de définir sans équivoque les travaux que l’on souhaite faire exécuter, et dans l’idéal de formuler clairement ses demandes d’offre par écrit. Le plus souvent, les professionnels se rendront sur place pour bien se rendre compte de la situation. Dans la mesure du possible, il est également recommandé de solliciter en premier lieu des entreprises artisanales pour lesquelles il ne subsiste aucun doute quant à la qualité de leur travail. En cas de doute, surtout pour les travaux de grande ampleur, il sera judicieux de demander des références et de les vérifier.