Durchdachtes Erneuern

Derzeit sind rund 1,5 Millionen Privathaushalte hierzulande davon betroffen. Einer Einschätzung des Schweiz. Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) zufolge lag die Sanierungsquote in den vergangenen Jahren bei einem Prozent des Bestands. Und das bedeutet, dass beim derzeitigen Tempo rund ein Jahrhundert verstreichen würde, um allen Gebäude zu einem nachhaltigen Standard zu verhelfen.

Wer renoviert oder saniert, schafft nicht nur die Grundlage dafür, dass seine Immobilie attraktiver wird und möglicherweise an Wert gewinnt. Er wohnt anschliessend komfortabler und darf sich über eine verringerte Nebenkostenrechnung freuen. Zudem leistet er seinen persönlichen Beitrag zum Klimaschutz, da der CO₂-Ausstoss seiner Immobilie zurückgeht. Bestenfalls kann er zusätzlich Steuern sparen.

Wie sich dieses Ziel erreichen lässt, ist und bleibt für die meisten Eigentümer ein Buch mit sieben Siegeln. Private Besitzer begnügen sich mehrheitlich mit Stückwerk, statt eine durchdachte Strategie zu entwickeln. Diese Vorgehensweise kann den Eigentümern teuer zu stehen kommen. Wie aber könnte man solch ein Vorhaben effizienter anpacken?

Wer umbaut oder saniert, könnte sich an den Strategien professioneller Immobilienbesitzer ein Beispiel nehmen. Diese verfolgen ein klares Ziel: Sie wollen den Wert der Liegenschaften langfristig steigern oder wenigstens erhalten.

Daher ist es sinnvoll, Renovationen im Rahmen eines langfristigen Sanierungskonzepts anzupacken und dafür jeweils ein Prozent des Kaufpreises für den regelmässigen Unterhalt und Erneuerungsarbeiten auf die Seite zu legen, und zwar nach Möglichkeit auf einem steuerbefreiten Säule-3a-Bankkonto.

Wenn Sanierungsmassnahmen sinnvoll kombiniert werden, kann man Zusatzkosten und ins Geld laufende Planungsfehler vermeiden. Dazu ein Beispiel: Steht der Neuanstrich der Fassade an, ist es sinnvoll, parallel auch andere nötige Fassadenarbeiten auszuführen, weil für diese Eingriffe ein teures Gerüst aufgestellt werden muss.

Vor der Planung einer jeden Renovation gilt es in einem ersten Schritt, eine Bestandsaufnahme durch Baufachleute machen zu lassen. Als Ausgangspunkt für eine energetische Analyse kann ein GEAK-Bericht gute Dienste leisten. Eine zertifizierte Fachperson erstellt in diesem Fall für Wohneigentümer einen solchen Gebäudeenergieausweis der Kantone. Damit erhalten Hausbesitzer eine erste, grobe Beurteilung der verschiedenen Bauteile und der Haustechnik sowie wichtige Hinweise zum aktuellen Gebäudezustand. Zudem zeigt der Bericht auf, wie man zum Beispiel beim Heizungsersatz staatliche Förderung erhalten kann.

Für ein Einfamilienhaus muss man derzeit mit GEAK-Kosten von rund 1400 bis 2000 Franken rechnen. Der Basisbericht zeigt die Energieklasse der Gebäudehülle, der Gebäudetechnik und der direkten CO₂-Emissionen in sieben Klassen von A bis G an. Die Note G bedeutet in Fachkreisen: Es handelt sich um einen sanierungsbedürftigen Altbau.

Tiefer in die Tasche greifen muss man für den GEAK-Plus-Beratungsbericht, er liefert dafür mehr Details als die Basisversion. Er erläutert zusätzlich Modernisierungsstrategien und wie sie umgesetzt werden können. Der Bericht kann als Entscheidungshilfe dienen, falls man eine energetische Sanierung anstrebt. Als energetische Sanierung zählt unter anderem die Verbesserung der Wärmedämmung. Im zweiten Schritt erarbeitet man mit dem Energieberater auf der Grundlage eines GEAK-Berichts und des daraus erstellten Massnahmenkatalogs eine durchdachte Sanierungsstrategie.

Zusätzlich zu Sanierungsmassnahmen und Budget werden Einsparpotenziale, Synergien und die richtige Reihenfolge der Sanierungen ermittelt. Während der Sanierung müssen sich die Bewohner damit abfinden, dass sie entweder auf einer Baustelle wohnen oder temporär umziehen müssen. Wenn alles gut geplant ist, können in Abständen Teilsanierungen ausgeführt werden – allerdings ist in diesem Fall darauf zu achten, dass das sanierte Gebäude optisch und technisch eine Einheit bildet. Für eine reibungslose Durchführung muss man allerdings auf die richtige Reihenfolge achten.

Bevor eine Fachfirma beauftragt wird, sollte auch das Budget festgelegt werden. Es sollte alle Arbeiten, Arbeitsmaterialien und einen Puffer für allfällige Überraschungen beinhalten. Dabei sollte man prüfen, wo man Geld sparen kann – etwa indem man einige Bauarbeiten selbst vornimmt oder eine finanzielle Förderung etwa wegen der Verbesserung der Energieeffizienz beantragen kann.

Ist das Geld knapp, sollte man klar und deutlich sagen, welche Schritte im Vordergrund stehen müssen. Der Bauexperten-Verband Schweiz (www.bvswiss.ch) ist ebenfalls eine Anlaufstelle, um Fachleute bzw. Baugutachter für eine Bausubstanz-Prüfung zu finden. Auch Architekten können in der Regel die Bausubstanz einer Immobilie beurteilen.

Was jeder Hauseigentümer in seinem Heim selbst prüfen kann, ist die Frage, ob einzelne Bauteile ihre Lebensdauer überschritten haben. Der Schweiz. Hauseigentümerverband (HEV) und der Schweiz. Mieterverband (MV) publizieren dazu die sogenannte «Paritätische Lebensdauertabelle». Die vollständige Liste kann unter mieterverband.ch gegen eine Gebühr bezogen werden. Gratis-Einzelabfragen sind unter mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/unterlagen-tools/lebensdauertabelle.htmlwww.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/unterlagen-tools/lebensdauertabelle.html möglich. Man kann sich damit nicht nur über die Lebensdauer einzelner Bauteile ins Bild setzen, sondern erhält auch einen ersten Richtpreis. Ein Warmwasserboiler besitzt etwa eine durchschnittliche Lebensdauer von 15 Jahren, der Richtpreis für einen Ersatz liegt derzeit bei 500 Franken.

Bei Baumeisterarbeiten und Beton-Montagebau wird die Lebensdauer derzeit auf über 100 Jahre angesetzt. Beim Montagebau in Stahl oder Holz gelten 40 bis 100 Jahre und bei der Fassadenverkleidung veranschlagt man 30 bis 50 Jahre.

Kosten für eine Hausrenovation in der Schweiz können sehr unterschiedlich ausfallen. Sie hängen von vielen Faktoren ab, darunter Grösse und Zustand des Hauses, dem Umfang der Renovationsarbeiten und der jeweiligen Region.

Auf welche Kosten muss man sich ungefähr bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus einstellen? Je nach Eingriffstiefe des Umbaus können diese ganz unterschiedlich ausfallen. Eine neue Küche kostet etwa zwischen 18 000 und 45 000 Franken. Ein neues Bad zwischen 8000 und 17 000 Franken. Berücksichtigen muss man auch immer die nötigen Entsorgungskosten. Mit über den Preis entscheidet auch, ob es Markenprodukte sind oder nicht. Bei Umbauten und Komplettsanierungen im grösseren Stil sollte man von 2500 bis 3200 Franken pro Quadratmeter Nettowohnfläche für eine Wohnung ausgehen.

Weitere Anhaltspunkte für die Kosten von Renovationsschritten liefern auch digitale Handwerker-Offertenvergleichsportale wie renovero.ch, ofri.ch oder houzy.ch. Houzy bietet zum Beispiel pro erfassten Bauteil eine Lebensdauer-Restschätzung und eine Kostenschätzung an. So gibt das Houzy-Programm zum Beispiel an, dass eine 2019 gekaufte Wärmepumpe vermutlich im Jahr 2041 ihr Lebensende erreicht und ein Ersatz mit rund 26 000 Franken zu Buche schlagen dürfte. Ein vergleichbarer Rechner für Renovierungskosten liefert auch die Plattform renovero.ch. Auf solchen Plattformen lassen sich Offerten einholen. Private sollten darauf achten, alle Angebote immer schriftlich zu verlangen.

Allerdings ergeben mehrere Offerten nur dann einen Sinn, wenn sie am Ende auch miteinander verglichen werden können. Daher ist es wichtig, die gewünschte Arbeit unmissverständlich zu definieren und am besten schriftlich in einer klaren Offertanfrage festzuhalten. Meist ist auch ein Augenschein vor Ort notwendig, damit die Handwerker die Verhältnisse wirklich kennen. Zudem sollte man, wenn möglich, in erster Linie Handwerksbetriebe anfragen, deren Qualität über alle Zweifel erhaben ist. Im Zweifelsfall lohnt es sich gerade bei grösseren Arbeiten, immer Referenzen zu verlangen und diese auch zu prüfen.