Mise à l’enquête, publication et délivrance du permis

Toute planification de construction commence par un avant-projet, dans lequel sont consignés tous les plans, coupes et façades. Cela permet de se faire une idée des principales dimensions, mesures et distances dans la maison.

L’architecte élabore ensuite les plans du projet de construction. Ces plans à l’échelle servent de base à des fins de planification et de vérification. Ils comparent la situation réelle et la situation visée et permettent de se forger une idée de l’apparence extérieure de la future maison. C’est également l’occasion de vérifier que l’aménagement intérieur de la maison est en accord avec le style prévu et le prix convenu.

Une fois tous ces points éclaircis, il s’agit de définir les techniques de construction qui seront mises en œuvre et de choisir les matériaux pour l’aménagement extérieur et intérieur, ainsi que les installations techniques du bâtiment telles que le chauffage, les installations sanitaires et l’électricité. Le maître d’ouvrage doit également décider du concept énergétique de la maison, par exemple basse énergie ou Minergie. Enfin, c’est aussi le moment d’aborder les exigences financières, notamment les coûts d’acquisition des installations ainsi que des frais courants d’entretien.

Une fois érigé le gabarit tridimensionnel, un profil en tiges métalliques ou en lattes destiné à visualiser le bâtiment prévu, l’autorité compétente peut émettre une mise à l’enquête publique. Ce n’est qu’ensuite que la publication officielle a lieu. Si le délai d’opposition s’écoule sans qu’aucune objection ne soit soulevée, plus rien ne s’oppose à l’obtention du permis.

Le maître d’ouvrage peut alors lancer le début des travaux. Il est conseillé de ne pas tarder, car les permis de construire sont limités dans le temps et deviennent caducs au bout d’un à deux ans après leur délivrance, selon la commune. La date de mise en place du banquetage est considérée comme le début officiel des travaux. On veillera à respecter scrupuleusement toutes les obligations formulées dans le permis de construire. S’il souhaite déroger aux plans approuvés, le maître d’ouvrage devra déposer au préalable une demande de révision.

Le descriptif de la construction définit tous les matériaux, procédés de construction et couleurs et intègre en outre des informations relatives aux installations et aux appareils correspondants. Le niveau de qualité doit aussi être formellement spécifié dans ce document.

Les fonds alloués à chaque corps de métier sont consignés dans le devis détaillé, qui définit avec une certaine précision les coûts de construction. On doit toutefois compter avec des écarts de l’ordre de trois à cinq pour cent entre le devis et les frais réels. Si l’écart est supérieur à dix pour cent, le maître d’ouvrage ne sera pas dans l’obligation de l’accepter.

Le programme de construction décrit le déroulement des travaux jusqu’à la date prévue d’emménagement. Il convient de contrôler en permanence si les prescriptions qu’il contient sont effectivement respectées et de consigner par écrit les éventuelles modifications. Le plan de financement des travaux consigne l’échéancier des remboursements et les éventuels avenants pour les maîtres d’ouvrage et leurs établissements de crédit.

Avant la conclusion de tout contrat d’entreprise, un appel d’offres est émis sous la responsabilité de l’architecte ou de l’expert mandaté. Le contrat est rédigé en plusieurs exemplaires et signé par les parties une fois que le donneur d’ordre a pris sa décision. Le rapport financier, qui vient compléter le devis, indique comment les coûts ont effectivement évolué sur le chantier. Tout écart par rapport au devis et au plan de financement doit faire l’objet d’une validation.

En règle générale, c’est à l’architecte ou à l’entrepreneur général qu’incombe l’obligation de surveillance des travaux. La première phase se termine avec la réception de la construction, c’est-à-dire lorsque le maître d’ouvrage prend possession de la construction avec tous les droits et devoirs afférents. Les éventuelles malfaçons doivent être consignées dans un procès-verbal formel à cette occasion. Si des mesures de correction s’avèrent nécessaires, elles doivent également être précisées contractuellement à ce stade.

Le maître d’ouvrage peut déléguer ces tâches à un expert du bâtiment. Cette démarche est également pertinente pour une autre raison : l’expert saura très précisément où se situent les éventuels points faibles et détectera plus facilement des défauts qui pourraient échapper au maître d’ouvrage – le plus souvent dus à des erreurs de mesure, des fissures ou des défauts d’étanchéité, ou encore des joints de dilatation mal posés. Ces défauts augmentent le risque que l’humidité s’infiltre par les toits et les plafonds et détrempe les murs et les sols. Lors de la réception, le maître d’ouvrage doit également s’assurer que toutes les installations techniques sont installées correctement.

Certains risques accompagnent la construction d’une maison et pour le maître d’ouvrage, il est crucial de prendre en compte les accidents et les dommages potentiels survenant au cours de la construction. En effet, même avec une planification minutieuse, il est impossible d’exclure totalement tout risque ou danger.

Si la couverture d’assurance adéquate est garantie dès le début des travaux, par exemple sous la forme d’une assurance travaux de construction, on peut être sûr que tout dommage au gros œuvre pendant la construction sera couvert. L’assurance jouera par exemple si un échafaudage s’écroule lors d’une tempête et endommage la façade, ou en cas d’affaissement inattendu du terrain de construction.

En règle générale, les maîtres d’ouvrage sont également responsables des dommages subis par des tiers, comme des voisins ou des visiteurs, au cours des travaux. Il s’agit ici de responsabilités causales pour lesquelles le maître d’ouvrage doit réparation même s’il n’est en rien responsable de l’incident. C’est le cas par exemple si une grue insuffisamment sécurisée s’effondre et endommage le toit de la maison voisine.

Le constructeur reste responsable après la construction et la remise du bâtiment au propriétaire.

Il arrive fréquemment que des désaccords surviennent ultérieurement parce que le maître d’ouvrage a constaté des malfaçons. Différentes solutions sont possibles à ce stade, la plus fréquente étant que l’entrepreneur concerné prenne volontairement en charge l’élimination des défauts. Toutefois, si c’est le cas et qu’il ne respecte pas les délais convenus, le maître d’ouvrage est en droit de réduire le prix convenu ou même, dans un cas extrême, de résilier ultérieurement l’intégralité du contrat.

Presque tous les propriétaires de nouvelles maisons en attestent : la construction d’une maison réserve parfois des surprises désagréables. Il est par conséquent judicieux de se familiariser le plus tôt possible avec la norme SIA 118 de la Société suisse des ingénieurs et des architectes, largement appliquée dans le secteur. Cette norme contient également des règles de construction reconnues.