Ausschreibung, Publikation und Bewilligung

Jede Bauplanung beginnt mit dem sogenannten Vorprojekt. In diesem Entwurf sind alle Grundrisse, Schnitte und Fassaden verzeichnet. So kann man sich einen Überblick über die wichtigsten Raumgrössen, Abmessungen und Abstände verschaffen.

Anschliessend zeichnet der Architekt die Bauprojektpläne. Diese massstabsgetreuen Pläne bilden die Grundlage für eine planbare und überprüfbare Nutzung. Ist-, Ideal- und Sollzustand werden dabei miteinander verglichen. So erhält man einen ersten Eindruck vom Erscheinungsbild des Gebäudes. In dieser Phase sollte ebenfalls nachgeprüft werden, ob der Innenausbau mit dem vorgesehenen Stil und Preis in Einklang steht.

Ist so weit alles geklärt, verständigt man sich auf die Bautechniken. Danach werden die Materialien für Aussen- und Innenausbau festgelegt. Ferner wählt man die Gebäudetechnik, wie Heizung, Sanitär und Elektro aus. Weiterhin geht es um das Energiekonzept, also um die Frage, ob Niedrigenergie oder Minergie infrage kommt. Schliesslich spricht man sich über die finanziellen Anforderungen ab. Dazu zählen die Anschaffungskosten für die Anlagen sowie laufende Kosten für den Unterhalt.

Im nächsten Schritt veranlasst die zuständige Behörde dann die öffentliche Ausschreibung, wenn das dreidimensionale, aus Metallstangen oder Winkellatten bestehende Baugespann zur Visualisierung des geplanten Gebäudes errichtet wurde. Erst danach erfolgt die amtliche Publikation. Verstreicht die Einspruchsfrist ohne Einsprachen, steht der Bewilligung nichts mehr im Wege.

Sodann kann der Bauherr den Beginn der Arbeiten in die Wege leiten. Das sollte allerdings möglichst schnell erfolgen. Bewilligungen sind zeitlich begrenzt und je nach Gemeinde ein bis zwei Jahre nach ihrer Erteilung hinfällig. Als Baubeginn gilt das Einmessen des Schnurgerüsts. Auf jeden Fall müssen die Richtlinien in der Baubewilligung genau beachtet werden. Möchte man von bereits genehmigten Plänen abweichen, muss vorgängig eine Revision beantragt werden.

Sämtliche Materialien, Konstruktionen und Farben werden im Baubeschrieb festgelegt. Auch Angaben über Installationen und deren Ausrüstung sind dort verzeichnet. Zudem wird die Qualität in diesem Schriftsatz verbindlich dargestellt.

Geldmittel, die man pro Gewerk bereitstellt, gehen aus dem Kostenvoranschlag (KV) hervor. Der detaillierte KV bildet die Baukosten relativ genau ab. Dennoch sollte man stets mit einer Abweichung in einer Spanne von etwa drei bis fünf Prozent rechnen. Falls Überschreitungen oberhalb der Zehnprozentmarke liegen, ist der Bauherr nicht verpflichtet, diese Abweichungen ohne Weiteres hinzunehmen.

Im Bauprogramm wird beschrieben, wie die Arbeiten bis zum geplanten Einzug zeitlich ablaufen müssen. Fortwährend muss kontrolliert werden, ob die Vorgaben tatsächlich eingehalten werden. Allfällige Veränderungen müssen schriftlich festgehalten werden. Bauherren und ihre Kreditinstitute ihrerseits finden im Finanzplan den Verlauf der Kreditzahlungen und mögliche Änderungen. 

Vor der Vereinbarung eines Werkvertrags findet eine Ausschreibung statt. Dafür übernimmt der Architekt oder der beauftragte Experte die Verantwortung. Der Vertrag wird in mehrfacher Ausfertigung unterzeichnet, wenn der Auftraggeber seine Entscheidung getroffen hat. Dem Finanzrapport, der als Ergänzung zum Kostenvoranschlag dient, kann man entnehmen, wie sich die Kosten auf der Baustelle tatsächlich entwickelt haben. Abweichungen von KV und Finanzplan sind genehmigungspflichtig.

Die Überwachung des Bauverlaufs zählt in der Regel zu den Verpflichtungen des Architekten oder des General- beziehungsweise Totalunternehmers. Trotzdem ist es empfehlenswert, dass auch der Bauherr ein Auge darauf wirft. Die erste Etappe ist zu Ende, wenn der Bau abgenommen wird. Anschliessend übernimmt der Hausbauer das Bauobjekt mit allen Pflichten und Rechten. Daher ist es wichtig, dass eventuelle Mängel in einem formellen Protokoll festgehalten werden. Ergibt sich Nachbesserungsbedarf, muss dieser auch an dieser Stelle per Vertrag geregelt werden.

Mit diesen Aufgaben kann der Bauherr einen Bauexperten beauftragen. Dieser Schritt ist auch aus einem anderen Grund naheliegend. Der Profi weiss erfahrungsgemäss sehr genau, wo eventuelle Schwachstellen liegen können. Er findet Mängel, die ein Laie übersehen würde, viel leichter heraus und kann sie plausibel begründen. Als Fehler sind oftmals etwa Messfehler, Risse oder schlechte Abdichtungen sowie nicht sachgemäss ausgeführte Dehnungsfugen zu bezeichnen. Derartige Mängel erhöhen die Gefahr, dass Feuchtigkeit durch Dächer sowie Decken dringt und Wände und Böden durchnässt. Bei der Abnahme ist auch darauf zu achten, dass die Haustechnik ordnungsgemäss eingebaut wurde.

Bauherren müssen auch unbedingt denkbare Risiken berücksichtigen, die einen solchen Hausbau begleiten. Unfälle und Schäden beim Bauverlauf sollten deshalb auf jeden Fall einkalkuliert werden. Denn auch bei sorgfältigster Planung können natürlich Risiken und Gefahren nie vollständig ausgeschlossen werden.

Wenn der richtige Versicherungsschutz schon bei Baubeginn gewährleistet ist, etwa in Form einer Bauwesenversicherung, kann man sicher sein, dass Schäden am Rohbau während der Bauzeit gedeckt sind. Der Versicherungsschutz kann beispielsweise dann beansprucht werden, wenn bei einem Unwetter ein Gerüst einstürzt und die Fassade beschädigt oder der Baugrund unerwartet einsinkt.

In der Regel haften Bauherren auch für Schäden, die Dritte im Verlauf der Arbeiten betreffen, etwa Nachbarn oder Besucher der Baustelle. Es handelt sich hier Kausalhaftungen, durch die der Bauherr selbst dann zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er gar keine Schuld trägt. Das wäre etwa dann der Fall, wenn ein nicht ausreichend gesicherter Kran kollabiert und das Nachbarhausdach beschädigt.

Der Ersteller des Gebäudes trägt nach dessen Errichtung und der Übergabe an den Besitzer weiterhin Verantwortung.

Erfahrungsgemäss kommt es zu einem späteren Zeitpunkt immer wieder zu Unstimmigkeiten, weil der Bauherr auf Baumängel gestossen ist. Dann bieten sich verschiedene Lösungen an. Eine Möglichkeit wäre, dass der zuständige Bauunternehmer die Beseitigung der Mängel freiwillig übernimmt. Wenn das der Fall ist, sich das Bauunternehmen indessen nicht an die vereinbarte Frist hält, darf der Bauherr den vereinbarten Preis reduzieren oder im Extremfall sogar den gesamten Vertrag nachträglich aufkündigen.

Dass der Hausbau bisweilen unangenehme Überraschungen bereithält, können wohl fast alle Hausbauer bestätigen. Es ist daher sinnvoll, sich möglichst früh mit SIA-Norm 118 des Schweiz. Ingenieur- und Architektenvereins zu beschäftigen. Dieses Normenwerk, in dem auch anerkannte Baukunderegeln festgehalten sind, wird breit angewendet.