Cinq étapes pour devenir propriétaire

Pour éviter les mauvaises surprises, il est recommandé de sélectionner son partenaire de construction avec soin. Le maître d’ouvrage devrait naturellement aussi être bien informé et bien assuré, car il est responsable de ce qui se passe sur le chantier.

Pour commencer, la question essentielle : où souhaite-t-on vivre ? Après avoir déterminé ce qui compte le plus à cet égard, les futurs propriétaires doivent se mettre à la recherche d’un terrain à bâtir approprié et abordable. Une fois celui-ci trouvé, le premier obstacle est franchi avec succès.

Il est également possible de réaliser son rêve de maison individuelle avec ce que l’on appelle un droit de superficie. Dans ce cas, le propriétaire foncier accorde à une personne un droit limité dans le temps de construire sur son terrain. Pendant cette période, le propriétaire renonce à son propre usage du terrain et perçoit en général une rente du droit de superficie.

L’étape suivante consiste à réfléchir au nombre de pièces que doit comporter la future maison, et à décider du type de bâtiment et de son style architectural. Ces questions auront également des répercussions sur les coûts. Dans l’idéal, le maître d’ouvrage devrait avoir une idée précise du bâtiment souhaité et du seuil budgétaire à ne pas dépasser. Plus les réflexions sont concrètes et détaillées avant le début de la construction, plus on aura de chances de voir les travaux se dérouler sans écueils par la suite.

Un projet de construction se subdivise généralement en cinq phases : l’avant-projet, la demande de permis de construire, la planification de l’exécution, la mise en œuvre et enfin la réception de la construction. Pour chaque phase, des tâches et des objectifs spécifiques doivent être maîtrisés et atteints.

La phase de l’avant-projet constitue le coup d’envoi du processus de construction. C’est l’étape la plus cruciale et la plus déterminante. Une planification minutieuse est donc essentielle, car toute modification ultérieure peut s’avérer coûteuse et rallonger la réalisation. C’est durant cette phase que le maître d’ouvrage décide de la manière dont il souhaite réaliser la construction, notamment en faisant appel ou non à un architecte.

Si un architecte est retenu, il établit un cahier des charges détaillé basé sur les indications du maître d’ouvrage, ce qui donnera un cadre clair au projet. Une première estimation des coûts est alors effectuée afin de déterminer si le projet s’inscrit dans le cadre du budget prévu.

Une fois l’avant-projet accepté par le maître d’ouvrage, l’architecte mandaté réalise des plans de construction détaillés et remplit les formulaires appropriés. Le maître d’ouvrage et l’architecte soumettent les documents signés à l’autorité compétente, qui les examine et procède à la publication officielle. Les voisins peuvent alors s’informer des intentions de construction et, le cas échéant, faire valoir leurs objections.

Dans l’attente du permis de construire, l’architecte réalise des plans d’exécution, en élaborant un calendrier aussi précis que possible de tous les travaux de construction. Cette démarche permet d’obtenir un calcul réaliste des coûts et de mandater les artisans retenus.

Les travaux de construction ne peuvent commencer qu’après réception de l’accord écrit de l’autorité compétente. Le délai accordé pour commencer la construction varie d’un canton à l’autre. Si le maître d’ouvrage n’a pas lancé les travaux à l’issue de ce délai, le permis devient caduc et il devra faire une nouvelle demande.

Le permis de construire est notamment nécessaire pour les nouvelles constructions, les rénovations importantes, les extensions et les démolitions. Toutes les informations y afférentes, y compris des informations sur l’aide professionnelle disponible, peuvent être obtenues auprès des autorités compétentes.

Dans les projets de grande envergure, cette tâche est souvent confiée au bureau d’architectes ou d’ingénieurs en bâtiment, tandis que les projets plus modestes peuvent aussi être encadrés par des maîtres artisans.

La coordination et la surveillance des activités sur le chantier sont généralement assurées par la direction des travaux, l’architecte se chargeant de vérifier les factures des artisans. Néanmoins, on ne peut que recommander au maître d’ouvrage de vérifier régulièrement l’avancement des travaux.

Lors de la réception de l’ouvrage, la construction est contrôlée dans le détail. Les éventuelles malfaçons sont consignées et la suite de la procédure doit être précisée à ce stade. Après la réception, le décompte final est établi.

Le partenaire de projet joue un rôle essentiel dans la construction de la maison. Le maître d’ouvrage peut choisir de collaborer avec un architecte, un entrepreneur général (EG) ou un entrepreneur total (ET), chacune de ces options présentant des avantages et des inconvénients.

Le recours à un architecte s’envisage pour une maison individuelle ou un appartement. Cette option entraîne toutefois des coûts et aussi une durée de projet plus élevés. Le devis de l’architecte définit le cadre financier du projet, le maître d’ouvrage prenant généralement en charge le risque de coûts supplémentaires. C’est l’architecte qui assure la planification, tandis que différentes entreprises de construction réalisent les travaux. Il est recommandé de confier un mandat pour chaque phase à l’architecte, de fixer des objectifs intermédiaires et de régler tous les points importants dans un contrat écrit.

Dans ce cas, l’entrepreneur général prend en charge la planification des travaux et leur exécution conformément aux instructions de l’architecte. Le maître d’ouvrage a peu d’influence sur le choix des sous-traitants, mais il désigne l’architecte. La responsabilité en cas de dépassement des coûts incombe généralement à l’entrepreneur général.

Avec cette option, l’unique interlocuteur et partenaire contractuel du maître d’ouvrage est l’entrepreneur total. Il assure à la fois l’élaboration du projet, la planification et l’exécution. En outre, il choisit les sous-traitants et c’est lui qui assume en principe la responsabilité des coûts.

Le financement du projet de construction est naturellement un aspect qui doit être clarifié le plus rapidement possible. Les établissements de crédit peuvent autoriser un crédit hypothécaire ou un prêt de construction dès l’acquisition du terrain. L’achat d’un terrain à bâtir est toutefois soumis à certaines restrictions. La règle veut que le maître d’ouvrage prenne en charge la moitié du financement du terrain et que la banque finance l’autre moitié.

Afin de réduire le risque que des paiements effectués à l’avance ne soient pas utilisés pour la construction ou que des entreprises impliquées dans votre projet fassent faillite, il est judicieux de vérifier au préalable la solvabilité des partenaires contractuels. Dans la mesure du possible, on fera bien de respecter la règle de la progression par phase : chaque paiement devrait correspondre à une prestation sur le chantier.

Il est important de ne pas conclure de contrat d’hypothèque définitif ou fixer les taux d’intérêt avant l’achat du terrain : si des événements imprévus venaient à faire échouer la vente, le signataire du contrat devrait tout de même s’acquitter des intérêts.

Des retards prolongés sur le chantier peuvent entraîner des difficultés financières : des coûts plus élevés, la double charge des intérêts hypothécaires et du loyer supplémentaire pour le logement existant, voire la résiliation de l’hypothèque par l’établissement de prêt. À cela s’ajoute l’incertitude de savoir si la construction prévue peut encore être réalisée.

Des matériaux de mauvaise qualité ou inadaptés, une erreur d’exécution ou un manque d’expertise peuvent conduire à des défauts de construction. Il est toutefois possible de les éviter en grande partie, notamment dès le stade du gros œuvre. Il est conseillé aux maîtres d’ouvrage de vérifier la qualité du travail des artisans mandatés, notamment en matière d’étanchéité des matériaux d’isolation, de temps de séchage et d’aération.

Il convient également d’inspecter toutes les pièces annexes, telles que la cave et le garage, ainsi que le bon fonctionnement des fenêtres, portes, prises électriques, serrures, appareils et ventilation. On fera bien de procéder à ce contrôle pendant la journée, car il est plus difficile de détecter les défauts à la lumière artificielle.

Les erreurs de mesure, des fissures ou encore des joints de dilatation mail posés sont également source de problèmes : ces défauts augmentent le risque que l’humidité s’infiltre par les toits et les plafonds et détrempe les murs et les sols. Lors de la réception, il convient en outre de s’assurer que les installations techniques ont été correctement installées.

Les défauts constatés doivent être signalés le plus rapidement possible, au plus tard lors de la réception des travaux. En cas de doute, il est judicieux de faire appel à un expert du bâtiment, qui possèdera les connaissances requises en matière de normes de qualité et de normes techniques.

Même après l’achèvement de la construction et sa réception par le maître d’ouvrage, le constructeur reste responsable. Il arrive parfois que des désaccords surviennent plus tard, après la découverte ultérieure de malfaçons par le propriétaire. Différentes solutions s’offrent alors pour éviter un litige coûteux et chronophage. L’entrepreneur responsable peut accepter de prendre en charge l’élimination des défauts. Dans ce cas, et s’il ne le fait pas dans les délais convenus, le maître d’ouvrage est en droit de réduire le prix convenu ou même, dans le pire des cas, de résilier l’intégralité du contrat.

Il est bien connu que la construction d’une maison peut parfois réserver de mauvaises surprises. Le maître d’ouvrage aura donc tout intérêt à se préparer le mieux possible, et en premier lieu à se familiariser avec la norme SIA 118 de la Société suisse des ingénieurs et des architectes. Cet ensemble de normes, dans lequel sont également consignées des règles de construction reconnues, est largement appliqué en Suisse.

Dans les clauses du contrat avec un entrepreneur général, il est possible de se prémunir contre le risque que celui-ci ne remplisse pas ses obligations financières envers les artisans et que ceux-ci inscrivent des droits de gage sur le terrain au registre foncier. Une garantie écrite permet de se protéger contre ce risque.

Le succès d’un projet de construction de maison dépendra largement des souhaits et idées du maître d’ouvrage ainsi que des conditions existantes : à quoi doit ressembler le logement, et quel est le budget ? Avec une planification minutieuse, les bons partenaires pour la construction et un financement bien pensé, on est sûr de mettre tous les atouts de son côté – à condition de déterminer au préalable sur quelles bases on peut prendre les décisions.

Pour le maître d’ouvrage, il est crucial de prendre en compte les risques qui accompagnent la construction d’une maison. Il devra donc prévoir les accidents et les dommages possibles survenant au cours de la construction. En effet, même avec une planification minutieuse, il est impossible d’exclure totalement les impondérables et les dangers.

En souscrivant à une couverture d’assurance adéquate dès le début des travaux, par exemple sous la forme d’une assurance travaux de construction, on peut s’assurer que les éventuels dommages au gros œuvre seront couverts pendant la construction. L’assurance jouera par exemple si un échafaudage s’effondre lors d’une tempête et endommage la façade, ou si le terrain s’affaisse de manière inattendue.

En règle générale, les maîtres d’ouvrage sont également responsables des dommages subis au cours des travaux par des tiers, comme des voisins ou des visiteurs du chantier. Il s’agit de responsabilités causales pour lesquelles le maître d’ouvrage doit réparation même s’il n’a commis aucune faute, par exemple si une grue insuffisamment sécurisée chute et endommage le toit de la maison voisine.

Crues, inondations, grêle, avalanches, éboulements, glissements de terrain, tempêtes et incendies : l’assurance bâtiment, obligatoire dans la plupart des cantons, couvre les dommages liés à ces événements naturels en Suisse. Il en va autrement des dommages causés par les tremblements de terre. Hormis dans le canton de Zurich, ces derniers, relativement rares en Suisse, sont des « événements distincts » qui ne sont pas couverts par l’assurance bâtiment. Pour le propriétaire d’une maison individuelle, il est important de connaître en détail les limites générales de son assurance bâtiment. Outre l’enveloppe du bâtiment, elle concerne les installations, l’aménagement intérieur et les équipements indissociables du bâti.

Les espaces extérieurs du bien immobilier, par exemple le jardin, ne sont en règle générale pas couverts par l’assurance bâtiment et il faudra alors souscrire à une assurance alentours supplémentaire. En outre, les propriétaires ne sont assurés contre les dégâts des eaux qu’en cas d’inondation ou de crues : une assurance spécifique sera nécessaire pour les dommages dus à des ruptures de canalisations, des reflux des égouts ou une montée des eaux souterraines.