In fünf Etappen zum Eigenheim

Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Baupartner sorgsam auszusuchen. Es versteht sich von selbst, dass der Bauherr gut informiert und ausreichend versichert ist, haftet er doch für die Vorgänge auf der Baustelle.

Zum Auftakt die Kardinalfrage: Wo möchte man wohnen und was ist am gewünschten Standort wichtig? Hat man dort geeignetes und zudem auch noch erschwingliches Bauland gefunden, dann ist die erste Hürde erfolgreich überwunden.

Man kann aber auch mit einem sogenannten Baurecht sein Eigenheim realisieren. Von einem Baurecht ist dann die Rede, wenn ein Grundeigentümer einer Person ein zeitlich befristetes Recht einräumt, auf seinem Boden zu bauen. Der Bodeneigentümer verzichtet während dieser Zeit auf die Eigennutzung und bezieht dafür in der Regel einen Baurechtszins.

Dann überlegt man, wie viele Zimmer das zukünftige Zuhause haben soll. Und welchem Gebäudetyp und architektonischen Stil man den Vorzug einräumt. Die Antworten haben auch Auswirkungen auf die Kosten. Im Idealfall hat der Bauherr eine genaue Vorstellung sowohl von seinem Wunschgebäude als auch von der Budgetobergrenze. Je konkreter und detaillierter die Überlegungen vor dem Baubeginn sind, desto besser stehen die Chancen, dass die Arbeiten später ohne grösseren Reibungsverlust ablaufen.

Ein Bauprojekt lässt sich grob in fünf Phasen gliedern: Vorprojekt, Baueingabe, Ausführungsplanung, Umsetzung und schliesslich die Bauabnahme. In jeder Etappe sind Aufgaben und Ziele vorgegeben, die bewältigt und erreicht werden müssen.

Die Vorprojektphase bildet den Auftakt, sie ist der wichtigste und wegweisende Abschnitt. Eine sorgfältige Planung ist daher entscheidend, da spätere Änderungen eventuell teuer und zeitaufwendig sind. Hier entscheidet der Bauherr, wie er den Bau ausgeführt haben möchte. Weiterhin wird festgelegt, ob er mit einem Architekten kooperieren wird.

Sollte ein Architekt den Zuschlag erhalten, erstellt dieser gemäss den Vorstellungen des Bauherrn ein detailliertes Pflichtenheft, das dem Projekt einen klaren Rahmen gibt. Am Ende dieser Phase erfolgt eine erste Kostenschätzung, um herauszufinden, ob das Projekt finanziell im vorgegebenen Rahmen bleibt.

Gibt der Bauherr grünes Licht, fertigt das beauftragte Architekturbüro detaillierte Pläne an und kümmert sich um die Formulare zum Bauvorhaben. Bauherrschaft und Architekten reichen die Dokumente unterschrieben bei der zuständigen Behörde ein. Die Behörde prüft sie und veranlasst eine öffentliche Bekanntmachung. Nachbarn können sich über Ihre Bauabsichten informieren und allenfalls Einwände geltend machen.

Während die Baueingabe läuft, entwickelt der Architekt Ausführungspläne. Hierzu gehört ein möglichst exakter Zeitplan aller Bauarbeiten. Damit kann man eine realistische Kostenkalkulation erwarten und Handwerker beauftragen.

Die Bauarbeiten können erst beginnen, wenn ein schriftlicher Bauentscheid der Behörde vorliegt. Für den Baubeginn hat man je nach Kanton unterschiedlich viel Zeit. Wenn man nach dem Ablauf dieser Frist nicht mit den Arbeiten begonnen hat, erlischt die Bewilligung und man muss eine neue beantragen.

Eine Baugenehmigung ist primär erforderlich für Neubauten, umfangreichere Renovierungen, Anbauten oder Abrisse. Bei den Behörden findet man hierzu die nötigen Informationen. Dort erfährt der Bauherr zudem, wo professionelle Hilfe angeboten wird.

Bei grösseren Vorhaben übernehmen Architekten oder Bauingenieure diese Aufgabe, während bei kleineren Projekten auch Handwerksmeister tätig werden.

Koordination und Überwachung der Aktivitäten vor Ort übernimmt normalerweise die Bauleitung, während der Architekt eingehende Handwerkerrechnungen prüft. Nicht schaden kann es, wenn der Bauherr den Fortschritt der Arbeiten sporadisch selbst in Augenschein nimmt.

Dabei wird der Neubau gesamthaft durchgecheckt. Etwaige Mängel werden erfasst, auch das weitere Vorgehen muss dann beschlossen werden. Nach erfolgter Abnahme wird die Schlussabrechnung erstellt.

Ihr kommt beim Hausbau eine tragende Rolle zu. Folgende Möglichkeiten bieten sich an: die bereits erwähnte Zusammenarbeit mit einem Architekten, einem Generalunternehmer (GU) oder einem Totalunternehmer (TU). Jede Variante hat Vorzüge und Nachteile.

Diese Option kommt für individuell gestaltete Häuser oder Wohnungen infrage, verursacht allerdings höhere Kosten und ist zeitaufwendiger. Der Kostenvoranschlag umreisst den finanziellen Rahmen, wobei der Bauherr bei zusätzlichen Kosten das Risiko trägt. Architekten übernehmen die Planung, während verschiedene Bauunternehmen die Arbeiten ausführen. Es empfiehlt sich, das Architekturbüro zu beauftragen, bestimmte Etappenziele festzulegen und alle wesentlichen Punkte in einem schriftlichen Vertrag zu regeln.

Der GU übernimmt in diesem Fall die Bauplanung und die Ausführung nach den Vorgaben der Architekten. Die Bauherrschaft hat weniger Einfluss auf die Auswahl der Subunternehmer, bestimmt aber den Architekten. Die Verantwortung für etwaige Mehrkosten liegt in der Regel beim Generalunternehmer.

Bei dieser Option ist ein Totalunternehmer der einzige Ansprech- und Vertragspartner. Er sichert die Ausarbeitung des Entwurfs, die Planung und die Ausführung. Zudem wählt er die Subunternehmer aus und ist grundsätzlich für die Kosten verantwortlich.

Dass man sich rechtzeitig um die Finanzierung des Bauvorhabens kümmern sollte, liegt auf der Hand. Kreditinstitute können eine Hypothekar- oder Baufinanzierung bereits beim Landerwerb ermöglichen. Beim Erwerb von Bauland gibt es allerdings gewisse Einschränkungen. Als Faustregel gilt, dass der Bauherr die eine Hälfte, die Bank die andere Hälfte der Baulandfinanzierung übernimmt.

Um das Risiko zu verringern, dass Vorauszahlungen nicht für den Bau verwendet werden oder beteiligte Unternehmen insolvent gehen, sollte man vorgängig die Bonität der Vertragspartner unter die Lupe nehmen. Dabei hält man sich am besten an die Regel «Zug um Zug»: Jeder Zahlung sollte eine entsprechende Leistung auf der Baustelle gegenüberstehen.

Vor dem Landkauf sollte man den Hypothekenvertrag nicht definitiv abschliessen, bzw. die Zinssätze nicht fixieren: Vereiteln unvorhergesehene Ereignisse den Kauf, hätte man bei einem abgeschlossenen Vertrag dennoch Zinsen zu entrichten.

Langwierige Verzögerungen auf der Baustelle können zu finanziellen Schwierigkeiten führen: höhere Kosten, die Doppelbelastung durch Bauzinsen und das längere Wohnen zur Miete bis hin zur Auflösung der Hypothek durch den Hypothekengeber. Hinzu kommt die Ungewissheit, ob sich der geplante Hausbau überhaupt noch umsetzen lässt.

Pfusch am Bau: Dafür gibt es zahlreiche Ursachen. Mängel können durch minderwertige oder ungeeignete Materialien, fehlerhafte Ausführung oder mangelnde Fachkenntnisse entstehen. Viele Schnitzer lassen sich jedoch vermeiden, beispielsweise schon im Rohbaustadium. Bauherren sollten kontrollieren, ob Handwerker auf die Abdichtung gegen Nässe, den Schutz des Dämmmaterials, die nötige Austrocknungszeit und das richtige Lüften achten.

Auch alle Nebenräume wie Keller und Garage sowie die Funktionstüchtigkeit von Fenstern, Türen, Steckdosen, Schlössern, Geräten und Lüftungen sollten überprüft werden. Und zwar tagsüber, da es schwieriger ist, bei künstlichem Licht Mängel zu erkennen.

Auch Messfehler, Risse sowie nicht sachgemäss ausgeführte Dehnungsfugen führen zu Verdruss. Derartige Schnitzer erhöhen die Gefahr, dass Feuchtigkeit durch Dächer sowie Decken dringt und Wände sowie Böden durchnässt. Bei der Abnahme muss man zudem darauf zu achten, dass die Haustechnik korrekt eingebaut wurde.

Festgestellte Mängel möglichst umgehend oder spätestens bei der Bauabnahme gemeldet werden. Dabei ist es nützlich, im Zweifelsfall einen Bauexperten hinzuziehen, denn er besitzt das Know-how betreffend Qualitätsstandards und technischer Normen.

Auch nach Fertigstellung der Liegenschaft und deren Übergabe an den Bauherren trägt der Gebäudeersteller weiterhin Verantwortung. Manchmal kommt es erst zu einem späteren Zeitpunkt zu Unstimmigkeiten, weil der Besitzer nachträglich auf Baumängel gestossen ist. Dann bieten sich verschiedene Lösungen an, um einen teuren und zeitraubenden Rechtsstreit zu vermeiden. Eine Möglichkeit wäre, dass der zuständige Bauunternehmer die Beseitigung der Mängel freiwillig übernimmt. Wenn das der Fall ist, sich der Bauunternehmen aber nicht an die vereinbarte Frist hält, darf der Bauherr den vereinbarten Preis reduzieren oder im Extremfall sogar den gesamten Vertrag nachträglich aufkündigen.

Dass der Hausbau bisweilen böse Überraschungen bereithält, ist hinlänglich bekannt. Der Bauherr muss daher so gut wie möglich vorbereitet sein. Es ist daher sinnvoll, sich mit SIA-Norm 118 des Schweiz. Ingenieur- und Architektenvereins zu beschäftigen. Dieses Normenwerk, in dem auch anerkannte Baukunderegeln festgehalten sind, wird in der Schweiz breit angewendet.

In den Klauseln des Vertrags mit einem Generalunternehmer kann man sich gegen das Risiko absichern, dass dieser seinen finanziellen Verpflichtungen gegenüber Handwerkern nicht nachkommt. Dann droht die Gefahr, dass Handwerker Pfandrechte auf das Grundstück im Grundbuch eintragen. Mit einer schriftlichen Garantie kann man dem vorbeugen.

Was man alles für einen erfolgreichen Hausbau benötigt, hängt sehr von den eigenen Wünschen, Vorstellungen und Bedingungen ab. Wie soll das Eigenheim aussehen und wie viel Geld steht zur Verfügung? Mit einer gründlichen Planung, den richtigen Partnern für den Bau und einer durchdachten Finanzierung befindet man sich gewiss auf der sicheren Seite. Der Bauherr muss auf jeden Fall selbst herausfinden, auf welcher Grundlage er Entscheidungen treffen kann.

Bauherren kommen nicht darum herum, denkbare Risiken berücksichtigen, die einen solchen Hausbau begleiten. Unfälle und Schäden beim Bauverlauf sollten deshalb auf jeden Fall einkalkuliert werden. Denn auch bei sorgfältigster Planung können natürlich Unwägbarkeiten und Gefahren nie vollständig ausgeschlossen werden.

Wenn der richtige Versicherungsschutz schon bei Baubeginn gewährleistet ist, etwa in Form einer Bauwesenversicherung, kann man sicher sein, dass Schäden am Rohbau während der Bauzeit gedeckt sind. Der Versicherungsschutz kann beispielsweise dann beansprucht werden, wenn bei einem Unwetter ein Gerüst einstürzt und die Fassade beschädigt oder der Baugrund unerwartet einsinkt.

In der Regel haften Bauherren auch für Schäden, die Dritte im Verlauf der Arbeiten betreffen, etwa Nachbarn oder Baustellenbesucher. Es handelt sich um Kausalhaftungen, durch die der Bauherr selbst dann zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er gar keine Schuld trägt. Das wäre etwa dann der Fall, wenn ein nicht ausreichend gesicherter Kran umkippt und das Nachbarhausdach beschädigt.

Hochwasser, Überschwemmungen, Hagel, Lawinen, Felssturz, Erdrutsch, Sturm oder Feuer: Für diese Elementarschäden steht hierzulande die Gebäudeversicherung gerade. Sie ist in den meisten Kantonen obligatorisch. Anders sieht es bei Erdbebenschäden aus. Abgesehen vom Kanton Zürich sind in der Schweiz relativ seltene Erdbeben als «separate Ereignisse» in der ganzen Schweiz nicht durch die Gebäudeversicherung gedeckt. Wichtig für Eigenheimbesitzer ist eine detaillierte Kenntnis der generellen Grenzen einer Gebäudeversicherung. Neben der Gebäudehülle bezieht sie sich auf Installationen, Innenausbau und fest mit der Immobilie verbundene Einrichtungen.

Im Aussenbereich einer Immobilie, also etwa der Gartenanlage, übernimmt die Gebäudeversicherung bei Schäden in der Regel keine Haftung. Für solche Fälle bietet sich eine zusätzliche Umgebungsversicherung an. Während Hausbesitzer gegen Wasserschäden nur bei von Überschwemmungen oder Hochwasser versichert sind, muss man sich gegen Schäden durch Rohrbruch, Kanalisationsrückstau oder steigendes Grundwasser gesondert versichern.